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Fuente: Real Estate Press, S.L.

El estallido de la burbuja inmobiliaria cogió a contrapié al mercado residencial y a sus prestamistas. En 2007, la práctica totalidad de estos agentes defendían, tanto en público como en privado, que se mantenían los fundamentales de este mercado.

Poco tiempo después, volvían  a las puertas de los bancos, de donde habían salido,  los préstamos impagados. Bancos y cajas de ahorro debían reaccionar ante el problema que tenían a la puerta. Se optó por la refinanciación o la patada hacia adelante, soportada en  planes de negocio que el mercado no aguantaba,  como el paso del tiempo se ha encargado de evidenciar. Posteriormente, la dación en pago fue amortizando total o parcialmente los préstamos, produciéndose un trasvase  de activos y existencias de las inmobiliarias a los bancos, aunque algunas de estas compañías optaron por pedir la protección judicial frente a sus acreedores, solicitando concurso de acreedores, en la confianza que podrían alcanzar un pacto más favorable.

Por otra parte, los bancos han tomado el timón de manera directa o indirecta de las principales compañías inmobiliarias del país, como consecuencia de la ola de fusiones y adquisiciones que tuvieron lugar, justo antes de la explosión de la burbuja, realizadas con deuda que también ha resultado impagada.

La situación final es  como si el sector financiero hubiera realizado una opa al inmobiliario, por un importe que ya había pagado anteriormente, pero también con deuda, obtenida de la generosidad con la que el llamado “funding” había permitido el apalancamiento de las entidades financieras.

Estas  entidades realizaron muy bien la función de captar dinero en el exterior, para hacer posible que los españoles pudieran tener en propiedad, no solo la vivienda habitual sino también una segunda residencia, extendiendo  tal posibilidad  a los extranjeros, en el subsector del turismo residencial.

Una vez que el inmobiliario está en manos de los bancos, la situación ha  empeorado. No han permitido que las operaciones inmobiliarias  afecten a la cuenta de resultados de su negocio principal, por lo que han sujetado los precios, mientras han podido  mantener los valores aparentes y seguir financiándose,  y cuando estaban llegando al límite, el BCE les lanzó el salvavidas de los 500.000 millones de euros en préstamos, hasta un plazo de tres años, extendido a toda la banca europea, que les permite refinanciarse fuera de los mercados, a un precio muy bajo, evitando además el agobio cortoplacista.

Los bancos han entendido que vender viviendas en una economía con un 22,9 por ciento de su población activa en paro, que golpea más duramente a los jóvenes, que son los potenciales compradores de su primera vivienda,  no es fácil, a pesar de haber reconvertido sus sucursales en agencias inmobiliarias.

Las entidades están gestionando el inmobiliario en un compás de espera, entienden que las viviendas se irán vendiendo poco a poco, terminan las promociones que les llegaron en proceso de construcción y algunos seleccionan entre los suelos de sus balances aquellos ubicados en zonas donde  consideran que hay demanda potencial, y empiezan los desarrollos una vez que tienen prevendidas un cierto número de viviendas. Tal acción la llevan a cabo con los vehículos que han constituido o llegando a acuerdos con algún promotor. Se estima que las entidades financieras iniciarán la construcción de entre 5.000 y 6.000 viviendas en los dos próximos años.

A primera vista, puede parecer sorprendente que los bancos promuevan nuevas viviendas en un mercado con un excedente tan importante, pero si se considera que el mercado residencial es  un mercado más zonal que local, y que el mercado del suelo está parado por completo, la sorpresa desaparece porque se consigue poner en valor un activo que de otra manera solo absorbe provisiones..

Sólo el Santander parece dispuesto a realizar la venta de una cartera inmobiliaria importante, con un descuento considerable, pero que por ahora desconocemos si se ha cerrado. La noticia de esta negociación produjo gran revuelo en el sector, por el efecto que podría causar en el mercado, atendiendo a que si los bancos “quisieran y pudieran” el precio de los pisos bajaría en ascensor.

El Banco de España ha obligado a una ola de consolidación y recapitalización bancaria, dando lugar a nuevas entidades. 

En los últimos dos años, España ha inyectado un total de 22.300 millones en el sector bancario, desde el Estado o desde  el Fondo de Garantía de Depósitos, y esquivó, no sin algunos sustos, situaciones como la sufrida por Italia, que le cambiaron desde Bruselas al primer ministro, aunque con la formalidad de una votación parlamentaria. Otro tanto sucedió en Grecia.

El nuevo  ministro de Economía y Competitividad español eligió la prensa extranjera  para decir que las entidades financieras españolas necesitarán 50.000 millones de euros adicionales,  para asumir las pérdidas del inmobiliario que tienen en sus balances, y que ese dinero vendrá de las ganancias de los propios bancos durante varios años, después de que tenga lugar otra  ronda de fusiones en el sector. Sin embargo, algunos temen que estos movimientos no sean suficientes.

Cuando el mercado se desplomó, el sector bancario adquirió 60.000 millones en propiedades, bien por medio de embargos o a cambio de la condonación de la deuda. A las  cajas de ahorros correspondieron 40.000 millones del total, según datos del Gobierno y del Banco de España.

En los últimos dos años, el anterior gobierno, logró avances en el tratamiento de estos problemas  a través de amplias reformas en el sector financiero. El gobierno orientó  la consolidación y el fortalecimiento de las cajas  de ahorro, reduciendo el número de entidades  y los más fuertes se fusionaron con los más débiles.

No obstante, analistas e inversores afirman que la construcción en suelos baldíos ha ayudado a los bancos ocultar las pérdidas inevitables y que  los bancos han optado por la refinanciación de los préstamos a los promotores que,  en muchos casos, tienen escasa posibilidades de que se terminen devolviendo.

El Banco de España cifra la exposición de los bancos al sector inmobiliario en  338.000 millones de euros, principalmente en préstamos a promotores. Esta cifra apenas se ha movido en los últimos tres años, a pesar de la ola de bancarrotas de promotoras inmobiliarias,  tras el declive del mercado inmobiliario