¿UNA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA?

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Amenaza de “burbuja” sobre el mercado de alquiler de vivienda.

Diario El Mundo 4/11/16

El alquiler hace tiempo que dejó de ser el malo de la película en el mercado residencial. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 comenzó a situar este régimen de acceso a una casa, tan denostado en las últimas décadas y ligado a no pocos prejuicios en un país con un fuerte arraigo de la cultura de la propiedad, como una opción tan razonable como la compra. Hasta tal punto ha emergido el arrendamiento que hoy ya está presente en más del 20% del parque residencial y subiendo. Incluso ha empezado a planear sobre este sector el miedo a una burbuja.

La oficina comunitaria de estadística, Eurostat, apunta a que el porcentaje de población española que vive bajo está fórmula asciende ya al 21,8% y el Instituto Nacional de Estadística (INE), en su Encuesta Continua de Hogares de 2015, eleva este nivel al 22,7% -esta cota es más alta en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona-. Si se mira esta realidad con perspectiva, el número de inquilinos se ha disparado desde 2007, cuando ascendía a apenas el 6% o 7%.

Aunque quizá lo más importante, más allá de los números, es el cambio de mentalidad respecto al arrendamiento. Actualmente, la manida expresión de que alquilar es tirar el dinero ha dejado de escucharse y España se está europeizando. Por el momento, el porcentaje nacional de arrendatarios ya es superior al de Noruega (17,2%) y se aproxima al de Portugal (25,1%), Grecia (26%), Italia (26,9%), Bélgica (28,6%) o Suecia (30,7%). Eso sí, aún está lejos de Suiza, donde más de la mitad de habitantes (el 55,5%) vive en alquiler o Alemania (47,5%).

Esta bonanza del alquiler en España responde, según los entendidos, a un cambio de paradigma de acceso a una vivienda que tuvo como germen la burbuja y el miedo a hipotecarse, pero que ha acabado echando raíces robustas, principalmente gracias a las nuevas generaciones, que han visto en el alquiler el modelo residencial que mejor se adapta a unas necesidades vitales cada vez más cambiantes. “El alquiler ha llegado para quedarse” o “el buen momento del alquiler no es coyuntural” son algunas de las afirmaciones que se escuchan por boca de los defensores de este régimen. El tiempo dilucidará este futuro, pero lo que empieza a temerse en el presente, a la vista de las previsiones y de las relaciones casero-inquilino, es que se podría estar gestando una burbuja en torno al alquiler. Al igual que pasó con la compraventa, la cada vez mayor demanda (de un perfil social cada vez más amplio) y la escasa oferta (la mayoría aún en manos de particulares) presiona los precios al alza.

En este sentido, Servihabitat ha lanzado la primera señal con aroma a boom. Según un estudio de la plataforma de investigación y análisis de mercado de este servicer, el precio medio del alquiler crecerá más de un 10% de media en 2016. Incluso señala que en las provincias de Málaga, Barcelona, Gerona, Alicante y en las comunidades uniprovinciales de Baleares y Madrid las subidas de las rentas superarán la media.

Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, aclara que detrás del notable incremento de las rentas está el “importante crecimiento de la demanda, tanto de los hogares españoles como de inversores y extranjeros, que no ha ido acompañado por un aumento similar de la oferta”. También apunta a “la recuperación económica y del empleo, a la movilidad laboral y al cambio de hábitos que lleva a las generaciones más jóvenes a arrendar en vez de a comprar” como factores de tensión en los precios.

Poniendo el foco en la provincia de Madrid, la capital se alza como gran estandarte del resurgir del alquiler, como corrobora la Socimi VBARE en un estudio sobre la evolución de las rentas en la ciudad para buscar oportunidades de inversión. En la línea de Servihabitat, esta empresa habla de un “crecimiento notorio” de los precios desde 2015. Algo que se aprecia en el coste de la oferta, que asciende de media a los 1.124 euros mensuales (889 en inmuebles de un dormitorio, 1.159 en los de dos y 1.308 en los de tres). Por zonas, la cara sureste de la ciudad es la más barata (rentas medias de 632 euros), mientras que la zona noroeste, con Aravaca al frente, es la más cara (1.336 euros de media), según VBARE.

Una de las voces autorizadas para hablar de la situación de este segmento del arrendamiento es la firma Alquiler Seguro, que nació en 2007 y que hoy intermedia y gestiona decenas de miles de contratos en toda España. El presidente de esta compañía, Gustavo Rossi, reconoce que hay un riesgo de burbuja, sobre todo, en las grandes ciudades y en zonas más turísticas. “En estos enclaves, la oferta es insuficiente para la demanda que existe y, por lo tanto, se trata de un mercado alcista donde las rentas tienden a subir. Si la demanda sigue creciendo y la oferta continúa estancada, podría experimentarse una burbuja de precios”, alerta. En todo caso, puntualiza que esta posible burbuja “no tendría nada que ver con lo ocurrido con la propiedad, donde la construcción dejó de depender de los parámetros de necesidad habitacional y se basó sólo en objetivos de especulación”.

Antídotos ‘antiboom’

Para evitar la amenaza del boom, Rossi aboga por reactivar la oferta, tanto de particulares como de promotores e inversores. “El primer paso sería sacar al mercado las viviendas cerradas y regular el alto flujo de casas turísticas”, esgrime. Igualmente, apuesta por “avanzar más en la profesionalización para que muchos propietarios pierdan el miedo a arrendar”. También defiende la necesidad de que la Administración se comprometa con el alquiler, “creando juzgados específicos que solventen rápidamente los conflictos e impulsando beneficios fiscales tanto para propietarios como para inquilinos, preferiblemente vía IRPF, y al mismo tiempo hacer aflorar las rentas que están en la economía sumergida”.

Las previsiones de encarecimiento de los alquileres están comenzando a calar, sobre todo, entre los arrendadores. Actualmente, los buenos inquilinos (pagadores), tan codiciados en los últimos años, están dejando de ser un tesoroporque la demanda de calidad cada vez es mayor. Algunos caseros, conscientes de que las rentas están subiendo, se muestran cada vez menos flexibles y duros con sus actuales arrendatarios, por ejemplo, al firmar las prórrogas tácitas de los contratos o ceder a sus peticiones.

Caseros menos flexibles

Iván, inquilino en la zona de Arganzuela por 500 euros al mes, afirma que por ahora su arrendador no ha cambiado su forma de actuar, pero sí conoce a inquilinos que están chocando ya con sus caseros. Lo que sí ha palpado en primera persona es la subida “espectacular” de las rentas: “Hace poco he visto un piso muy similar al mío por 775 euros”. Asume que el arrendatario ha perdido la voz cantante.

Al igual que a Iván, a Beatriz, inquilina en Villaverde Alto desde hace casi dos años, no le han subido la renta, pero tampoco ha mejorado sus condiciones ni parece que vaya a mejorarlas. “Intentamos que el casero nos bajara el alquiler y respondió tajantemente, a través de su asesor financiero, que se mantenían igual. Nos ha dicho que los dueños están muy contentos porque pagamos religiosamente todos los meses y habitamos la casa sin destrozársela, pero que no van a ceder a ninguna de nuestras propuestas”, señala.

Cristina, tras seis años prolongando automáticamente su contrato sin mayores exigencias, es otra inquilina que está viendo cómo está cambiando el signo de los tiempos. “Ahora, que toca otra renovación, nos exigen firmar un nuevo contrato desde la inmobiliaria que lleva la gestión. No aceptan la prórroga tácita ni ninguna otra alternativa“, lamenta Cristina, quien sabe que si firma un nuevo documento perderá la desgravación fiscal estatal. Esta arrendataria paga 740 euros al mes por un piso en el barrio de Las Musas de dos habitaciones, un baño y plaza de garaje y, a la vista de las fricciones con el arrendador, ha comenzado a mirar el mercado. “La oferta similar no baja de 800 euros y la mayoría alcanza los 850-900”, dice. “Mi casero, sin duda, sabe que el mercado está al alza y parece no estar dispuesto a admitir una negociación, ni en precio ni en condiciones pese a que siempre he pagado puntual y no he dado ni un problema”, declara.

Respecto a los precios, Servihabitat estima que el coste medio del alquiler en España se sitúa en 540 euros para una casa de 80 a 90 metros cuadrados, con importantes diferencias dependiendo de la comunidad. Así pues, el arrendamiento medio más caro se da en Baleares (980 euros por mes), Comunidad de Madrid (940), Ceuta (880) y País Vasco (850), mientras que el alquiler más barato se encuentra en Galicia (280), Extremadura (370) y Castilla-La Mancha (380). Esta empresa también identifica la tendencia de las rentas, que describen una evolución positiva en todas las CCAA menos en Extremadura, Castilla-La Mancha, Navarra, Asturias y Ceuta y Melilla, donde la tendencia es a estabilizarse.

Ante la sombra de la burbuja sobre el alquiler, los expertos aplauden el resurgir de este régimen, pero para evitar un boom creen que debería alcanzarse un punto de equilibrio entre la compra y el arrendamiento, de tal modo que ambas fórmulas se complementen y convivan social e inmobiliariamente. Los entendidos defienden que el alquiler sirva de primer acceso a una casa al emanciparse y hasta que se consolide un empleo estable y ahorros -se fija una edad de unos 35 años- y después se dé el paso de convertirse en propietario si se desea. Un tránsito habitual en muchos países europeos.

 

 

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