El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria califica de “muy negativa” la “reintroducción” de las medidas derogadas días antes por el Congreso y alerta de que la extrema inseguridad jurídica afectará aún más la oferta de vivienda
El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Alicante y la Asociación APIAL han mostrado su rechazo contundente ante la aprobación en el Consejo de Ministros del pasado 6 de octubre de dos nuevos Reales Decretos-Ley en materia de vivienda (el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026). Ambos textos, publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre, reproducen el contenido de los decretos que fueron tumbados y derogados por el Congreso de los Diputados la semana pasada. Dado que las Cortes Generales se encuentran disueltas por la convocatoria de elecciones, la convalidación de ambas normas queda ahora en manos de la Diputación Permanente del Congreso, lo que introduce, según el colectivo inmobiliario alicantino, un escenario de extrema volatilidad legislativa e incertidumbre.
Desde COAPI Alicante valoran la actuación del Gobierno de forma muy crítica. A juicio de la entidad colegial, la reintroducción de este paquete normativo “termina por rematar el mercado del alquiler”. La imposición de mayores trabas, prórrogas forzosas de hasta 5 y 7 años adicionales, indemnizaciones obligatorias a cargo del arrendador de hasta 12 mensualidades o una mensualidad por año arrendado si decide no renovar el contrato, junto con la paralización de lanzamientos hasta 2030, genera una desprotección absoluta para los pequeños y medianos propietarios.
“El resultado directo de presionar y penalizar continuamente al arrendador no será una mayor oferta asequible, sino todo lo contrario: el pánico de los propietarios provocará el retiro masivo de inmuebles del mercado residencial, derivando en una escasez aún más severa de viviendas para las familias e inquilinos que buscan un hogar en la provincia de Alicante”, señala la presidenta del Colegio, Marifé Esteso.
En concreto, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual, estableciendo que tras el periodo inicial de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente en plazos sucesivos de idéntica duración (5 o 7 años), salvo que el arrendador comunique su intención de no renovar con un preaviso mínimo de 6 meses (frente a los 4 anteriores), mientras que el inquilino mantiene la obligación de preavisar con 2 meses. Asimismo, si el arrendador decide no prorrogar, estará obligado a indemnizar al arrendatario con el mayor importe entre 12 mensualidades (calculadas según el sistema estatal de referencia de precios) o una mensualidad por cada año de residencia, exceptuando situaciones específicas como la necesidad acreditada de la vivienda para sí o sus familiares, la falta de ocupación del inquilino o el rechazo por parte de este a un nuevo contrato ajustado a la norma. Esta regulación, que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 y afectará a los vencimientos posteriores a esa fecha —incluyendo los contratos en tácita reconducción desde su primer vencimiento—, mantiene además las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad (1 año) y zonas tensionadas (hasta 3 años), estando su continuidad sujeta a la convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, lo que exige a la intermediación inmobiliaria una rigurosa planificación de calendarios, documentación de causas de necesidad y adecuación de ofertas para evitar elevadas penalizaciones económicas.
Por su parte, el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible mediante la intervención en el mercado para mitigar la especulación, entre las que destacan la limitación a grandes tenedores y fondos para adquirir inmuebles con quitas superiores al 30% sobre el valor de mercado, la prórroga hasta 2030 de la suspensión de lanzamientos para personas vulnerables, la potenciación de la Entidad Estatal de Vivienda (CASA 47) y el despliegue de avales ICO para construcción industrializada y alquiler social. En el ámbito fiscal y de mercado, la norma combina incentivos en el IRPF para arrendadores que reduzcan rentas o alquilen a jóvenes con recargos en el IBI a viviendas desocupadas o turísticas y una mayor tributación sobre beneficios no distribuidos de las SOCIMI, al tiempo que se endurecen los arrendamientos de temporada y por habitaciones —que pasarán a considerarse vivienda habitual si no se acredita su causalidad real— y se prevén prórrogas extraordinarias de hasta dos años para contratos que finalicen antes de 2028. Asimismo, la normativa impacta de forma directa en la intermediación inmobiliaria al extender expresamente la prohibición de cobrar honorarios al arrendatario tanto a los contratos de temporada como a las viviendas de lujo (de más de 300 m² o renta superior a 5,5 veces el SMI), obligando además a documentar la finalización de los contratos según el modificado artículo 36 de la LAU tras su entrada en vigor el 8 de octubre de 2026, quedando su consolidación definitiva sujeta asimismo al trámite de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
En conclusión, el frente normativo abierto por los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 representa, según COAPI Alicante y APIAL, un severo retroceso para el mercado inmobiliario que agravará la crisis del alquiler en lugar de solucionarla. La combinación de intervencionismo fiscal, prórrogas forzosas desproporcionadas, elevadas indemnizaciones y mayores restricciones operativas genera una inseguridad jurídica insostenible que expulsará la oferta del mercado residencial.