27 de Marzo de 2012
Fuente: Real Estate Press, S.L.
La generosidad de nuestro derecho hipotecario, para con los prestamistas, permite que el error cometido por el prestamista, a la hora de calcular el mantenimiento del valor del bien hipotecado con el paso del tiempo, sea de responsabilidad exclusiva del prestatario, al no contemplar la dación en pago.
Así, si se incumplen las obligaciones de pago por parte del prestatario, el prestamista pone a la venta el bien que sirve de garantía, bajo la protección judicial. Concluido el proceso, el prestatario pierde la propiedad de su vivienda y el derecho a su uso. Además, debe responder de la deuda que resulte de la diferencia entre el importe del préstamo pendiente y el precio al que se adjudicó el bien, en la subasta judicial o notarial, incrementada en los gastos que el proceso haya generado.
El Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno y al que se han adherido, de manera voluntaria, la práctica totalidad de las entidades financieras no deja de ser un parche, dado que solo contempla la dación en pago, en situaciones límite y de exclusión social.
Los bancos han venido haciendo frente a los problemas que les están provocando los impagos, unidos a la pérdida de valor de los bienes adjudicados, con estrategias basadas en ganar tiempo, en la confianza de que el mercado se recuperaría en breve y podrían darles salida, incluso con ganancias.
Sin embargo, los mercados en los que se financian los bancos y las bolsas donde cotizan sus acciones han decidido no dar prórrogas. Los primeros han reducido, cuando no cerrado totalmente, la financiación que les brindaban y las bolsas castigan el desequilibrio que aprecian en sus balances. acciones.
¿ No hay una manera de ordenar y combinar todo este proceso y que el prestatario pueda permanecer en la propiedad?
Seguramente si. Existen vías ya exploradas, que consisten en modificar las condiciones de la hipoteca, prolongando el plazo y bajando la cuota periódica que hay que satisfacer por ella, pero cuando esto no es posible, convendría anticipar lo que va ocurrir una vez consumada la ejecución.
En primer lugar, se incurre en unos gastos proporcionalmente cuantiosos que lleva parejos la ejecución. En segundo lugar, el prestatario se queda en la calle, pero con la necesidad de encontrar una casa donde vivir, mientras que el prestamista adquiere la propiedad para que pase a incrementar su gran cartera de viviendas disponibles para la venta, dirigidas a un mercado con muy pocos compradores. Esa es la situación actual del mercado, en la que las bajadas de precio están dejando de servir de aliciente para la compra, por lo que se demandan otras alternativas a la ejecución hipotecaria.
Hay que tener en cuenta que las ejecuciones hipotecarias, sobre todo si las propiedades quedan vacías, contribuyen a bajar el precio de la vivienda.
Hay un alternativa que ha empezado a ponerse en práctica en España y en algunos otros países, y consiste en proponer al prestatario, antes de iniciar el proceso judicial de ejecución hipotecaria, que transmita la propiedad al prestamista y se quede como inquilino en la vivienda que habita, por el plazo de tiempo que se acuerde, y con la renta de mercado de la zona.
De esta manera, el prestatario satisface su necesidad de vivienda, sin tener que realizar mudanzas, y el banco obtiene ingresos del bien de esta manera adjudicado, en lugar de dejarlo varado en el balance.
En el primer mes del año en España se concedieron 29.167 hipotecas sobre vivienda con un importe medio por préstamo que alcanzó los 107.217 euros, un 9,5 por ciento menos que en enero de 2011. Con éste, la estadística de viviendas hipotecadas encadena 21 meses de caídas consecutivas interanuales, pese a haber aumentado un 18,5 por ciento respecto al mes de diciembre de 2011.