04 de Junio de 2013

Fuente: elmundo.es

1. cuando entrará en vigencia la nueva ley de alquiler

Vivienda

Pues se supone que el trámite parlamentario ya ha sido completado, de modo que entrará en vigor a partir de su publicación en el BOE, cosa que todavía no ha ocurrrido. Estaremos atentos.

2. Veo que el euribor baja y baja y yo que tengo el FAMOSO IRPH que???? que hago la cajamar ante caja rural nos hizo la hipoteca 2006 con IRPH y no nos beneficiamos en nada que podemos hacer??? otra pregunta cuando definitivamente desaparece este indice IRPH que nos esta ahogando ?y para reclamar el tema de la clausula de suelo…. nosotros lo tenemos 3,00% a una de las asociaciones he preguntado y me han respondido que conmo no tenemos el EURIBOR no podemos hacer nada…. ?? entonces que ??? gracias anticipadas y espero por favor que me respondan a estas 3 prteguntas….. tercera pregunta que ha

Vivienda

En un principio, el IRPH dejaba de ser un índice de referencia oficial a finales del pasado mes de abril, fecha a partir de la cual iban a dejar de ser publicados por el Banco de España. Sin embargo, como no se ha aprobado el necesario régimen transitorio para todos los contratos afectados, el supervisor lo va a publicar durante seis meses más; concretamente hasta el 6 de octubre de 2013. Como bien sabe, a las entidades les va bien con este índice (o con el de la CECA), pero no tanto a los clientes. Por tanto, la respuesta está a unos meses vista. Sin perjuicio del régimen general que se establezca, entendemos que habrán de respetarse los pactos privados que aparecen en muchas escrituras de préstamo (ignoramos si es o no su caso), en las que ya se prevé la adopción del euríbor en caso de desaparición del irph.
En cuanto al tema de la cláusula de suelo, no creemos que el estar referenciado a uno u otro indicador tenga que ver con sus posibilidades de éxito. Si se aprecia un desequilibrio importante entre el suelo y el techo del préstamo, falta de información al consumidor, etc . etc; los argumentos de las sentencias recaídas son perfectamente extrapolables a las hipotecas referenciadas al irph.

3. Ahora que el Supremo ha dirimido sobre las cláusulas suelo, ¿Qué intereses deben aparecer en una hipoteca?

Vivienda

Los intereses que deberán aparecer en un préstamo hipotecario a interés variable son el Índice de Referencia (el más común es el Euribor) más un diferencial.

ssupremo

4. Hola me gustaria saber cuanto tarda en salir la subasta en una hipoteca q as dejado de pagar

Vivienda

Depende de muchos factores. En primer lugar, del momento en que el banco acreedor decida interponer la demanda. Trate de agotar sus posibilidades de renegoaciación de condiciones, de venta de la vivienda, etc etc; pues la ejecución hipotecaria comporta en sí misma multitud de gastos que se sumarían a la deuda. También hay que contar con el factor juzgado; unos están más atascados que otros. En el curso del procedimiento, si usted se persona, pide abogado de oficio, formula oposición, etc etc, el trámite también se alarga. Además, no olvide consultar la normativa de protección de los deudores hipotecarios, merced a la cual se están suspendiendo muchas ejecuciones hipotecarias.

5. tengo una vivienda en alquiker -venta por una agencia,necesitare cambiar el cartel de la ventana,con el certificado energetico,muchas gracias

Vivienda

No creemos que necesite cambiar el cartel, pero sí disponer del certificado en el momento en que vaya a suscribir el contrato.

6. tengo hace 1 año alquilado un bajo comercial y le queda otro año de contrato,necesitare el certificado energetico ,muchas gracias

Vivienda

El certificado energético es obligatorio para construir, vender o alquilar edficios o unidades de éstos (sin distinción entre viviendas y locales). En consecuencia, sí resulta obligatorio para alquilar un bajo comercial; o sea, cuando usted haga un nuevo contrato, no mientras siga en vigor el actual.

7. Buenas tardes, la nueva ley de alquileres es retro activa ? Mi contrato de alquiler es del 2.005 y estamos en el año 9 por tácita reconducción

Vivienda

No. La regla general es que las leyes no se apliquen con carácter retroactivo y nada hace pensar que este caso vaya a ser una excepción. No obstante, encontrándose su contrato en situación de tácita reconducción, podrá ser objeto de resolución al final de cada anualidad a instancia de cualquiera de las partes.

8. Buenos días me gustaría que me informaseis de la diferencia entre alquilar una casa para un particular o para una oficina, a nivel impuestos , IVA, contrato,etc. Un saludo

Vivienda

A nivel fiscal, los arrendamientos de viviendas no llevan IVA, tributan por Impuesto de Transmisiones (al formalizar el contrato); y los de uso distinto al de vivienda -por ejemplo, oficina- sí que están gravados con IVA. En los contratos de arrendamiento de vivienda hay bastantes limitaciones a la voluntad de las partes, estableciéndose algunos preceptos de la LAU como normas inderogables por la voluntad de las partes (es decir, que se aplican aunque se haya pactado lo contrario); mientras que en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la principal fuente de derechos y obligaciones es la voluntad de los contratantes plasmada en el contrato, dándose un margen mucho mayor a la libertad de pactos. El motivo es que el legislador considera que el arrendamiento de vivienda -y, en concreto, el arrendatario- constituye un interés más necesitado de protección.

9. Estamos alquilados por 10 años y siempre hemos pagado a tiempo, el propietario no quiere hacer contrato de arrendamiento nuevo ! y nos renueva año a año por qué ? Nosotros queremos nuevo contrato para tener derecho a 5 años más

Vivienda

Transcurridos los ocho primeros años de vigencia (5+3), su contrato se halla en situación de tácita reconducción a partir del noveno año de vigencia, de modo que puede ser objeto de resolución al final de cada nueva anualidad, bastando para ello que cualquiera de las partes así lo determine. Es posible que el arrendador quiera conservar esta posibilidad de resolver la relación anualmente, en vez de vincularse a ustedes por cinco nuevos años. Legalmente no se le puede exigir firmar un nuevo contrato.

10. Nuestro inquilino dice que le estamos cambiando las condiciones de alquiler porque antes tenia derecho a estar por 5 años seguidos y ahora al renovar por re conducción tácita pues van sólo año a año. Estamos obligados a hacer contrato nuevo ? O si queremos erguir por tácita re conducción y el inquilino no quiere, es él quien debe irse ?

Vivienda

No. Pasados los cinco primeros años de vigencia de un arrendamiento de vivienda, el contrato se prorroga año a año por otros tres más si el inquilino así lo desea. Es después de ese plazo trianual cuando se aplica la tácita reconducción y el contrato puede ser resueltopor cualquiera de las partes al final de cada período. Es comprensible que el arrendatario desee una mayor seguridad en su posición contractual, concretamente un plazo cierto mayor de arrendamiento. El más interesado de los dos será quien deba ceder en este aspecto. De todos modos, ya sabe que la modificación de la LAU que tenemos en ciernes va a reducir el período inicial obligatorio para el arrendador, así que puede usted ir pensándoselo.

11. Buenas tardess, llevamos 10 años pagando al día el alquiler, nos parece justo que despues de este tiempo el dueño nos rebaje el monto mensual que estamos pagando y él quiere seguir subiendo por inflación, es esto legal ? ( el contrato del alquiler es del año 2.004

Vivienda

El contrato permanece vigente y, salvo que las partes modifiquen sus estipulaciones del mutuo acuerdo, habrá que estar a los pactado en su día. Obviamente, si se pactó la revalorización de la renta con carácter anual de conformidad con las variaciones del IPC, lógico es que el arrendador haga uso de este derecho y vaya revisando la renta año a año conforme a lo pactado.

12. Tenemos unas tierras de secano arrendadas y siempre nos pagan tarde , cuesta para cobrarles … que se puede hacer ??? Al final pagan , pero casi un año despues de la fecha acordada en contrato. No se puede hacer nada ? O para el próximo contrato poner una clausula de penalización por pagar tarde ?? Que podría como penalización por pagar tarde ? el doble del IPC anualizado ?

Vivienda

Claro que se puede. Se puede instar un procedimiento judicial para resolver el contrato por falta de pago; previamente a lo cual es habitual requerir fehacientemente al arrendatario para que haga puntualmente sus pagos y se ponga al día. Si van a hacer un nuevo contrato, pueden establecer los pactos que estimen oportunos. Lo usual es establecer incrementos porcentuales o intereses de demora en caso de retraso en el pago, a modo de cláusula penal. El IPC es un indicador de variaciones de precios que, como tal, puede subir o bajar.

13. pregunta urgente para Itziar y Rosa, Hace un año un agente de la propiedad me vendio un terreno suyo donde anunciaba que era edificable, confie en él y en su inmobiliaria y firme contrato de compraventa que especificaba que lo que compraba era edificable y firme la escritura. Con un arquitecto preparé el proyecto basico y de ejecucion, estudio geotécnico y solicite la licencia al ayuntamineto, el cual, despues de un año me ha denegado la licencia y además me dice que es de uso comunal y me ha anunciado recuperación del bien. ¿que puedo hacer con el vendedor? no quiere saber nada. Le he pedido la resolución del contrato pero el agente pasa totalmente. ¿tengo derecho a recuperar todo lo que he gastado? viajes, escrituras, arquitecto ,gastos del geotécnico, intereses de un préstamo que pedi para hacer la casa,..etc? ¿que me recominedan?muchas gracias y un saludo

Vivienda

Es evidente que, ya haya obrado de buena o de mala fe, el vendedor debe reponerle a usted en su situación inicial, devolviéndole al menos lo pagado, más los gastos en que haya incurrido. La cuestión puede canalizarse por la jurisdicción penal si es que ha habido una estafa, lo cual implicaría que ha existido un ánimo defraudatorio en el vendedor, que era conocedor de la situación del suelo que vendía. Tratándose de un profesional (una inmobiliaria), le era exigible una cierta diligencia que, al parecer, no observó. Aun si no se sigue la vía penal, en el momento en que usted se vea privado de la propiedad, podrá exigir a su vendedor el “saneamiento por evicción” al que se refiere nuestro Código Civil. En el marco del procedimiento en el que se vea comprometida su titularidda, usted puede llamar a su vendedor para que comparezca y defienda su título de propiedad (la que le transmitió). Si la evicción se consuma, el vendedor deberá indemnizarle con el valor actualizado del bien del que se vea usted desposeído, daños y perjuicios. La recomendación es sencilla: ponga el asunto en manos de un abogado de su confianza porque el trámite, si no hay forma de llegar a un acuerdo, es judicial.

Contando

14. ¿Es necesario el certificado energético si lo que alquilo es un piso modificado y con proyecto de oficina, aunque el inquilino lo use para vivir en él?

Vivienda

Sí. Como ya hemos contestado anteriormente, el certificado energético se impone como obligatorio tanto para viviendas como para locales con uso diferente al de vivienda. Aunque existen excepciones en la norma, éstas no vienen dadas por el uso que se vaya a dar al inmueble objeto de alquiler, construcción o compraventa.

15. Buenas tardes, me gustaría saber si el banco está obligado a darme el certificado energético ya que voy a comprar una vivienda de su propiedad. Gracias.

Vivienda

Sí. En su condición de propietario vendedor, sí.

16. GRACIAS DE ANTEMANO POR ESTE ESPACIOS QUE NOS BRINDAN. MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO ES OBLIGATORIO LA TASACIÓN DE LA MISMA Y A QUIEN LE CORRESPONDE AL VENDEDOR O AL COMPRADOR O POR EL CONTRARIO NO ES OBLIGATORIO HACERLO. SALUDOS.

Vivienda

No. La tasación sólo se hace cuando se va a pedir un préstamo con garantía hipotecaria para la vivienda; es una exigencia del banco para dicha concesión. Lógicamente, el banco carga el coste al solicitante del préstamo. Si dos particulares se ponen de acuerdo sobre una compraventa, son libres de pactar el precio.

17. En una comunidad , hay 4 casa, tienen la tubería del alcantarillado , entre las parcela y al parecer la tuberia está rota y mancha el muro de un vecino colindante , quieren que la tubería comunidad lo arreglé ?tiene obligacion la comunidad de arreglarlo , y si es que no, ? Se le puede pedir responsabilidades al ayuntamiento por haberlo permitido, o al promotor, es decir, denunciarlos a los dos gracias

Vivienda

El arreglo de la avería y de los daños ocasionados por la misma será responsabilidad de quien resulte ser propietario del elemento dañado (la tubería, en este caso). Si se trata de un elemento común de la Comunidad de Propietarios formada por las cuatro viviendas, habrá de ser la propia comunidad quien arregle la avería y corra con los gastos ocasionados al vecino. Si el alcantarillado es propiedad municipal, habrá de ser el Ayuntamiento quien asuma las reparaciones y la indemnización de los daños.

18. Hola buenos días, Queria hacer una consulta sobre una cooperativa en el mes de diciembre firmamos la escritura Por lo q entiendo q desde ahora podemos los socios solicitar la liquidación de la cooperativa ya que constaba de 2 fases y ya están entregadas las viviendas, cual son los pasos para la liquidación? y otra cosa como puedo ver Si todo el capital social ha sido empleado para la construcción de la vivienda, se puede solicitar la devolución de dicho capital Si la gestora no ducumenta Donde ha ido a parar dicho capital social. Gracias

Vivienda

Una vez cumplidos los fines para los que fue constituida y saldadas sus deudas, la cooperativa puede y debe liquidarse. La contabilidad de la misma debe estar a disposición de los socios en poder de la gestora, y a ella deben recurrir como “empleada” suya para recabar toda la información precisa. Sobre la base de esa documentación, podrán exigir la liquidación del sobrante, en caso de existir y/o las responsabilidades que fueren precisas, si las hubiere por causa de la gestión realizada.

19. Quiero bajar el precio del alquiler de una vivienda a mi inquilino, Vds. aconsejan hacer un documento de novación , ¿exactamente qué es? ¿se puede redactar en un folio cualquiera y graparlo con el contrato de alquiler? ¿Se debe de redactar a continución de las firmas del contrato del alquiler? ¿existe algún modelo? y ¿como podría ser más o menos su redacción? muchas graacias

Vivienda

Una novación es una modificación parcial de un contrato, que puede ser subjetiva (si se cambia a alguna de las partes en el mismo), u objetiva (si se modifica su objeto). Pueden ustedes pactar la reducción de renta en un folio cualquiera, exponiendo que desde la fecha se modifica la estipulación relativa a la renta, pasando la misma a ser de xxx € anuales (añada todo el detalle del pacto, y especialmente en qué medida afecta a las actualizacioens de renta, por ejemplo), para terminar indicando que, en todo lo demás, el contrato continúa en vigor e inmodificado.

20. un constructor me alquila una de las viviendas que tiene sin vender desde hace tiempo, la renta es bastante asequible (150€), pero me pide la renta de 3 años por adelantado, ¿me podrían desahuciar si le embargan la vivienda a dicho constructor?

Vivienda

Aunque bajo la legislación vigente, en principio, los derechos del arrendatario se respetan (va a haber cambios en este sentido también con la inminente ublicación de las modificaciones a la LAU); el pacto que le proponen se parece bastante a un contrato en fraude de acreedores. Anticipar las rentas, como comprenderá, supone que, en caso de ejecución, el que se quede con el inmueble ni siquiera vaya a percibir las rentas del alquiler, que habrá hecho suyas con tanta antelación el deudor ejecutado. Por ello, es fácil que se intente la rescisión del contrato, y usted se vea afectado. No nos extrañaría, además, que ya hubiera en marcha algún procedimiento contra él, a la vista de la propuesta que le hace el “constructor”. Por tanto, no le recomendamos la operación.

21. Mi madre se ha quedado viuda y compartía una casa alquilada con su marido. Ella planteó hacer un nuevo contrato a la propietaria , pero ésta le indicó que le convenía más seguir con el nombre de su esposo en el contrato que hacer uno nuevo a mi madre, ya que si lo hacía así le tendría que subir el precio del alquiler.Les agradecería que me indicaran lo que sería más adecuado para mi madre.Gracias y saludos.

Vivienda

Su madre tiene derecho a subrogarse en la posición de su esposo fallecido, permaneciendo vigentes todas las estipulaciones del contrato. Ostenta tal derecho tanto si se trata de un contrato anterior a enero de 1995 (fecha en al que entró a regir la actual LAU), como si se trata de un contrato de fecha posterior. La arrendadora tiene razón cuando le dice que pactar un nuevo contrato le daría la posibilidad de modificar las condiciones del contrato (por ejemplo, exigir una renta superio), cosa que no es posible si se produce la subrogación, ya que permancerá vigente el actual.

22. Me interesa una vivienda que visité al estar en venta pero que posteriormente fue subastada y adquirida por un banco. El banco me dice que aún no puede ponerla a la venta porque no tiene la posesión. ¿Cuál es el tiempo estimado para que esta vivienda se quede libre y el banco pueda venderla? ¿Es arriesgado adquirir una vivienda que ha pasado por este proceso?

Vivienda

Desde que se adjudica la vivienda en subasta hasta que se entrega la posesión pasa un tiempo que puede variar en función de las circunstancias de la vivienda; en especial de si hay ocupantes en la misma (que pueden ser el deudor ejecutado o terceros). El banco, a través del procurador de los tribunales que le represente, puede estar al tanto del curso del procedimiento y darle más datos. Mientars no recupere el banco la posesión, usted no podrá ver la vivienda ni el estado en que se encuentra, así que lo deseable para usted es esperar a que culmine el proceso judicial con una sentencia firme e íntegramente ejecutada, y con la posesión en manos del banco. Por lo demás, no hay peligro alguno si se pactan las cautelas oportunas en los contratos, por ejemplo plazos máximos para la entrega, posibilidad de resolver el contrato si no se puede transmitir la propiedad y la posesión en un tiempo determinado, etc etc.

23. Hola, somos 2 comunidades de propietarios en un mismo edificio, de viviendas y del garaje; no compartimos nada, salvo ser el mismo edificio, por diversos malentendidos y temas personales entre presidentes, la CP de las viviendas ha hecho un seguro en el que no nos ponen en la descripcion del riesgo a cubrir y en sus clausulas explicitamente nos excluyen, por lo que la CP del garaje hemos tenido que contratar un seguro aparte, pero sin embargo la otra comunidad nos exige que pagamos nuestra cuota de coeficiente del seguro. Teniendo en cuenta que nos han excluido y que este seguro no cubre todo el edificio, ¿tenemos que pagar algo?, ¿tendrian que pagar ellos parte del nuestro?, gracias y un saludo .

Vivienda

Sí, como dice, se trata de dos comunidades plenamente diferenciadas, no vemos la razón por la que una deba contribuir a los gastos de aseguramiento de la otra. Les recomendamos que acudan al título constitutivo de propiedad horizontal del edificio (solicitando certificación en el Registro de la Propiedad), al objeto de determinar cuál es exactamente la configuración de ambas comunidades. Tengan en cuenta que el garaje constituye parte importante de la estructura del edificio, lo que nos hace pensar que quizás sí exista cierta “comunidad” entre ambas CPs.

24. En un contrato de alquiler con opcion a compra. ¿Qué condiciones serían las mínimas a definir?

Vivienda

Lo esencial es definir tanto las condiciones de ejercicio de la misma como, de forma completa, todas las condiciones de la venta proyectada, de modo que no quede nada por discutir en el futuro. Es uno de los contratos más “delicados”, así que, en caso de duda, que se lo redacte un profesional.

25. Buenos y dias y gracias por su ayuda. Hace año y medio alquile mi vivienda a un inquilino, y por contrato ambas partes nos obligamos a un cumplimiento obligado del mismo durante ocho años. A cambio, le rebaje el alquiler un 20% y le permití realizar determinadas reformas. Ahora dice que se quiere ir y lleva dos meses sin pagar el alquiler, asi como otras obligaciones. Que pasos debo seguir? Que probabilidades tengo de que el juez le obligue al cumplimiento del contrato o parte del mismo? Debo exigir al inquilino la cantidad descontada, la reforma otra vez de la casa y la indemnizacion por el periodo que no va a cumplir? Muchas gracias.

Vivienda

Si realmente se pactó una duración mínima de ocho años de obligado cumplimiento para mabas partes, lo que justificó no sólo una rebaja en el alquiler sino la autorización para la ejecución de una serie de obras, entendemos que usted tendrá derecho a exigir al inquilino tal cumplimiento. Ahora bien, si como dice, lleva meses sin pagarle, quizás le interese más instar el desahucio por falta de pago e intentar que le abone las rentas hasta la fecha de su salida de la vivienda. Si pretende reclamar cualquier indemnización adicional, no podrá someter la cuestión a los trámites previstos para el desahucio por falta de pago (supuestamente más sencillo y rápidos), sino que es posible que se vea obligado a interponer un proceso declarativo en función de la cuantía a reclamar. Consulte con un abogado de su confianza para decidir qué vía le interesa seguir.