29 de Julio de 2014
Fuente: http://consensodelmercado.com/
La cartera está compuesta en un 43% por préstamos dudosos, en un 40% por créditos al corriente de pago y en un 17% por préstamos impagados, y cuenta con unas provisiones de unos 1.500 millones de euros que también serán traspasadas. El FROB por su parte entra como co-inversor de este portfolio quedándose con parte del accionariado de la entidad compradora, aportando cerca de 1.500 millones de euros y quedándose con la deuda junior, asumiendo así las primeras pérdidas potenciales.
La venta de estas hipotecas problemáticas era uno de los principales impedimentos para la adjudicación de Catalunya Banc, cuya subasta ha fracasado ya en dos ocasiones. Las principales entidades interesadas pedían una limpieza previa de este portfolio hipotecario y/o un esquema de protección de activos, por lo que se allana así el camino para una posible adjudicación de la entidad. El concurso-subasta en el que han participado algunos de los mayores fondos y bancos de inversión del mundo, se cierra con un descuento en precio cercano al 45% y ayudas públicas con las que el FROB cubrirá posibles pérdidas futuras. Teniendo todo en cuenta, está previsto que Blackstone desembolse unos 3.500 millones por estas hipotecas tóxicas.
Con la nueva operación de Blackstone, unida a otras ya cerradas como la de Goldman Sachs con el IVIMA, se abre un importante proceso de consolidación cuya consecuencia última será la reactivación del sector inmobiliario tras siete años de parálisis y en eso coinciden los analistas que aventuran que los fondos internacionales van a situar al sector inmobiliario español en la diana de sus operaciones.
La evolución del mercado durante 2013 da idea de todo lo que se está moviendo en el sector y ello se refleja en las principales operaciones de ladrillo realizadas en nuestro país por el capital riesgo, los fondos de inversión y la banca que pasaron de sumar 433 millones de euros en 2012 a superar los 5.000 millones en 2013, cifra que se va a superar con mucho en 2014 y sobre todo en 2015. Así, al menos, lo ponen de manifiesto los principales expertos que llegan a aventurar un crecimiento de las compraventas que podría llegar de hasta un 25% con respecto a 2013, anquen no conviene olvidar que nos encontramos en un nivel de transacciones que se sitúan en el entorno a las 300.000 frente al casi un millón que se registraron en 2006.
En ese proceso ha jugado un papel relevante el desplome de precios que se ha producido en el mercado inmobiliario español desde el estallido de la burbuja y que ha propiciado una drástica corrección en el sector, lo que generó una creciente llegada de inversores internacionales en busca de una rápida rentabilidad, algo que refuerza la hipótesis de que la caída de precios podría estar próxima a finalizar. Al efecto llamada que produjo la entrada de los primeros inversores clave a mediaos del pasado año se sumó la primera gran operación de Sareb, así como el proceso de venta de las plataformas inmobiliarias de distintas entidades financieras.
Precisamente, han sido las severas provisiones de ladrillo que el gobierno ha impuesto a la banca el principal factor de rebaja de los precios de estos activos. Ello ha permitido que las seis grandes entidades españolas hayan vendido 180.000 inmuebles en los dos últimos años, entre los que tenían en balance y los de promotoras a las que habían financiado.
Aunque la mejora de las expectativas del mercado español no está exenta de cautela y desafíos como la todavía difícil financiación bancaria y con incertidumbres como la precariedad en el empleo, en términos de temporalidad y de estancamiento salarial, y la posibilidad de que aflore morosidad latente en el balance de los bancos, buena parte de los inversores institucionales, fondos, gestoras de inversión y compañías inmobiliarias, ven en el inicio de la recuperación de la economía europea y la desaparición de las incertidumbres sobre la zona euro, dos razones de peso para el resurgir del sector, lo que hace pensar que el capital, la confianza y el optimismo han vuelto al sector inmobiliario, proceso que se verá culminado, según los expertos, cuando los inversores institucionales tradicionales comiencen a competir con los inversores oportunistas en España, algo que no será inmediato.
Si la primera fase del desembarco de inversión extranjera en el sector inmobiliario la están protagonizando los fondos de inversión y de capital riesgo, todo apunta a que se están empezando sumarse otros perfiles con mayor vocación de permanencia a medio y largo plazo. Es el caso de los fondos de pensiones y las aseguradoras, cuyos objetivos de rentabilidad van más allá de los tres o cinco años que buscan otro tipo de fondos. Todo indica que 2014 se va convertir en el punto de inflexión para consolidar la corriente de interés por invertir en España que comenzó el verano de 2013 y que ha ido cobrando cada vez mayor fuerza, siendo el precio la clave para que ello suceda.
La dura purga que ha soportado el sector inmobiliario ha convertido a nuestro país en una opción mucho más atractiva que otros países en los que la corrección de los precios ha sido menor, como Inglaterra, Francia o Irlanda. El interés por entrar en el mercado en el momento en el que los precios parecen estar próximos a tocar suelo, es el principal reclamo que ofrece en este momento el mercado inmobiliario español. En ese sentido, la clave de lo que ocurra a lo largo de este año está en la evolución que siga la demanda interna, actualmente con atisbos de recuperación y la propia oferta de inmuebles.
Lo cierto es que las crisis permiten limpiar mucho y sacar enseñanzas, una de las cuales es que nada volverá a ser como fue y que hasta donde llegan las previsiones a largo, el sector inmobiliario no volverá a alcanzar el porcentaje de PIB que llegó a tocar al principio de la crisis en 2006. Llegados a este punto, no es fácil determinar cuál debería ser en el futuro el peso del sector de la construcción en la economía española y en ese sentido el gobierno debe apuntarse en el debe el fracaso de no haber encontrado la fórmula para modificar el modelo de crecimiento, algo de lo que se lleva hablando desde la época del gobierno de Zapatero y sobre lo que el gobierno de Rajoy ha pasado de puntillas.
En mayo, según Eurostat, el sector de la construcción se disparó en España un 42,4% interanual, porcentaje que está muy por encima del aumento en la Eurozona (3,5%) y del conjunto de la Unión Europea (3,2%). España mantiene de este modo la tendencia que inició en marzo, cuando registró el tercer mayor incremento interanual de la UE (19,1%) y que reafirmó en abril con una subida del 53,4%, muy por encima del ritmo de crecimiento medio de la construcción en Europa.
En los años de mayor expansión de nuestra economía (2003-2007), el sector de la construcción llegó a representar casi el 12 % del PIB, mientras hoy día el peso del sector es aproximadamente del 9 % del PIB, lo que queda muy lejos de la importancia que el sector de la construcción tiene en determinados países como Francia (4,83% del PIB) , Alemania (4,30% del PIB) o Corea del Sur (6,5% del PIB), lo que avala las tesis que apuntan a que lo “sano”, desde el punto de vista macroeconómico, es que el país tenga un peso en la economía del 4/5 % del PIB.