08 de Enero de 2014

Fuente: Real Estate Press, S.L.

El año 2013 concluye con dos empresas familiares, Entrecampos Cautro y Promorent, cotizando en el Mercado Alternativo Bursátil, MAB. Además, la principal inmobiliaria europea por capitalización bursátil, Unibail Rodamco, ha segregado su cartera de centros comerciales en España en una socimi, denominda  Unibail Rodamco España, que cotizará en la Bolsa de París.

Otra veintena de  compañías están ultimando los trámites para alcanzar esta modalidad de sociedad, algunas de ellas de tamaño importante, como la que va a incorporar las 1.000 oficinas de sucursales bancarias que el BBVA  vendió a una sociedad formada por  Banca March y el Deutsche Bank por 1.300 millones de euros, en 2009.

Independientemente de los family office, que estudian bajo el punto de vista fiscal, la conveniencia de transformarse en socimi, y cuyo impacto tiene una importancia relativa para el conjunto del mercado, lo importante sería que, a semejanza de lo que ocurrió en Francia y posteriormente en el Reino Unido, teniendo en cuenta la diferencia de tamaño entre estos mercados y el español, se constituyeran socimis de gran tamaño, capaces de ofrecer una vía segura y rentable para invertir de manera indirecta en el mercado inmobiliario, tanto a los inversores institucionales como a los particulares.

Tras las modificaciones introducidas en la legislación de 2009 que las alumbró, las socimi son homologables al resto de vehículos conocidos como reits en Estados Unidos y el Reino Unido y siic en Francia. Al tiempo que bajaba el listón de exigencias, al permitir que la obligación de cotizar en Bolsa pudiera cumplirse cotizando en el MAB, sin necesidad de hacerlo en el Mercado Continuo.

Teniendo como fuente de financiación los préstamos bancarios, la actividad del mercado inmobiliario español se ha venido paralizando cada vez que las entidades financieras tienen problemas y se cierra el crédito al sector. Las socimis abren otra vía de financiación al sector inmobiliario, mediante su cotización en bolsa, teniendo en cuenta que el dinero está en el parqué y la experiencia de otros países muestra que lo hay en cantidad suficiente para atender las necesidades de financiación del sector, incluso en los tramos bajos del ciclo inmobiliario.

Sin embargo, la implantación de este vehículo en España, que en su primera regulación marcaba importantes diferencias con el modelo internacional de reit, sorprendió a las empresas inmobiliarias en plena agitación, como consecuencia de la explosión de la burbuja inmobiliaria,  y  aplicaron la recomendación de “en tiempos de crisis no hagas mudanzas” , además de que los beneficios fiscales no les atrajeran lo suficiente, entre otras razones porque las pérdidas que iban acumulando les había permitido la creación de un importante colchón fiscal, del que poder descargar los que derivasen de beneficios futuros.

Temo, sin embargo, que haya una diferencia entre crear una socimi para salvar la situación de una sociedad concreta y hacerlo orientada a la creación de una cartera patrimonial que permita a propios y extraños beneficiarse de su explotación en alquiler.

Es esta segunda orientación la que resulta interesante para el mercado, y el vehículo se convierte en polo de atracción  de inversiones hacia el mismo,  debido a que abre al inversor la posibilidad de invertir de manera indirecta en inmuebles, tanto a los grandes inversores que no quieren crear una plataforma de gestión a la que les obliga la inversión directa, como a aquellos ahorradores, cuya capacidad no les permitiría diversificar en los distintos tipos de inmuebles.

Las razones de esta atracción parecen claras si atendemos a las características que concurren:

.- Rentabilidad, derivada de que las socimis vienen obligadas a repartir entre sus accionistas el 80 por ciento del  beneficio obtenido en cada ejercicio de todas sus actividades, con excepción de los obtenidos de sus participaciones en otras sociedades que deben repartirlos en su integridad, así como el 50 por ciento de los que procedan de la enajenación de inmuebles.

.- Seguridad, proporcionada por materializarse la inversión en activos reales como los inmobiliarios, puesto que al menos el 80 por ciento del activo de una socimi debe estar formado por bienes inmuebles en arrendamiento, terrenos para promover en ellos en un plazo de tres años, y participaciones en sociedades cotizadas que tenga el mismo objeto social que las socimis.

.- Transparencia, devenida de la obligación de la socimi de cotizar en bolsa, cumpliendo por tanto con los requisitos que imponen los reguladores de estos mercados.

.- Liquidez, proporcionada por el hecho de cotizar en bolsa, el tenedor de participaciones que vaya a enajenarlas deberá acudir al parqué a encontrar comprador, sin esperar a la apertura y cierre de las ventanas de liquidez que son comunes en los fondos de inversión inmobiliaria.

.- Plusvalía, a los ingresos por las renta de alquiler y participaciones en otras empresas, hay que añadir las plusvalías conseguidas en  las ganancias de capital que puedan tener lugar en la rotación de activos, y que se reciben vía dividendos. Al margen de lo que decidan las inmobiliarias cotizadas con carteras inmobiliarias importantes, como Colonial y Realia, una vez superadas las  dificultades que están atravesando a causa de su pesada deuda, distintos inversores extranjeros que han adquirido en fechas recientes carteras de inmuebles, principalmente viviendas y locales de calle de sucursales bancarias, están tramitando la constitución de una socimi.

Además, determinadas grandes empresas, que tienen en propiedad los espacios que usan para su actividad económica, podrían estar estudiando la posibilidad de agruparlas en una socimi y dar entrada a inversores.

Las socimis se tomarán su tiempo, hasta lograr una implantación similar a la que ha tenido lugar en otros países, el momento no puede ser más oportuno