06 de Junio de 2011
Fuente: EL PAÍS.com
El Tribunal de Justicia europeo sentenció el 26 de mayo que la Ley Urbanística Valenciana (LUV), en vigor, no vulnera las directivas europeas de contratos públicos. Unas horas después de conocerse el fallo, el Consell salió en tromba en un intento de ajustar cuentas con los que durante siete años criticaron su urbanismo. Y una cosa llevó a la otra.
Tres días después, el consejero valenciano de Urbanismo, Juan Cotino, se rodeó de medio centenar de operadores inmobiliarios para anunciar una campaña de imagen que devuelva la confianza a los inversores extranjeros y alivien así un stock de 110.000 casas nuevas sin vender.
El Consell descargó sin vacilación las culpas del descrédito urbanístico valenciano sobre la oposición y “sus adláteres” pese a que los informes del Parlamento Europeo, donde se reconocían malas prácticas, contaron con el apoyo de eurodiputados liberales y conservadores de otros países. Vistos los pasos dados por el Consell, que ha evitado la autocrítica, existe la tentación de pensar que con una sentencia y dos campañas de imagen el fiasco se enderezará y en un santiamén las macrourbanizaciones paralizadas por la crisis se reanudarán como si el tsunami de la crisis no hubiera existido.
¿Es eso posible en una crisis tan global y profunda como la que se desató en 2007? La respuesta es no, coinciden los expertos consultados por EL PAÍS.
El batacazo fue generalizado y deglutió por igual a gigantes inmobiliarios como Llanera o Astroc y arrolló a los pequeños. El último informe de la OCDE advierte de que la economía española no empezará a crear empleo hasta 2013. El caso es serio.
“Los problemas son globales. Seguimos cayendo, pero queda poco para tocar fondo”, advierte Ignacio Jiménez de Laiglesia. Los promotores hace tiempo que se han comido capital y reservas y no pueden bajar mucho más los precios de las casas y todos sus activos -casas y suelo- han pasado a manos de la banca, que todavía tiene pendiente aflorar las pérdidas de esta última aventura. La mayoría reconoce que hay una demanda de vivienda y que hay que aprender de los errores pasados para evitar repetirlos. Primero hay que vender el stock y luego construir de forma ordenada.
“Existe una demanda latente fuerte”, asegura Jiménez, que señala al stock de la costa como el más fácil de colocar y el que primero despegará, dado que, a diferencia de España, el resto de Europa evidencia síntomas de recuperación. Para hacer atractivos estos activos, el coste no debería de absorber más del 25% de los ingresos familiares -la hipoteca se llevaba en pleno auge de la burbuja el 50% de las rentas-, agrega este especialista, que sí reconoce rasgos diferenciales en el caso valenciano. “La legislación [en alusión a la liberalización de los procesos de construcción que fue la LRAU] es uno de ellos y el otro, minusvalorar los intereses extranjeros cuando estalló la polémica en torno a posibles abusos. Los políticos gestionaron mal el problema”, opina.
El padre de la LRAU, el urbanista Gerardo Roger, ve positivo que el Consell venda imagen, pero “hay que hacer cierta autocrítica para que sea creíble porque las cosas se estaban haciendo mal”. La crisis financiera y económica es global, pero en España sucedían cosas que no se dieron en EE UU o Reino Unido. “Se ha producido mucha vivienda y casi toda a crédito, con lo que el endeudamiento de particulares y empresas es ahora enorme”, dice.
Los datos lo corroboran. Entre 2000 y 2007, el precio de los pisos subió un 150% y el del suelo, un 500%. En el caso valenciano se edificó además por encima de de la media española. Si en periodos normales se construyeron 350.000 casas al año, en los años del último boom se pasó a 700.000. En el territorio valenciano se llegaron a levantar más de 90.000 inmuebles anuales. “Por eso el parón ha sido aquí más fuerte y la salida a la crisis es más compleja que en otros lugares”, observa Roger. El frenazo financiero -que en el caso valenciano ha salpicado a las dos cajas de ahorros autóctonas- cortó de raíz la fiebre constructora. Y el batiburrillo legislativo valenciano -un rosario de leyes, con más 1.500 artículos, algunos contradictorios- tampoco ayuda.
Existe cierto consenso en España sobre el stock inmobiliario: un millón de casas nuevas sin comprador y suelo edificable para levantar 2,5 millones de unidades más, es decir, 3,5 millones en total, que son 10 veces la demanda endógena del país. La Asociación Española de Promotores Inmobiliarios estima que se necesitarán años para digerir el exceso de oferta.
En la Comunidad Valenciana existe una oferta de 250.000 casas -edificadas o suelo para erigirlas-, y la mayoría están en manos de unas entidades financieras que no han ajustado totalmente sus activos. Mientras tanto, ¿qué? “Pues hacer de la necesidad, virtud y reorientar la inversión hacia la rehabilitación y regeneración urbana”, sugiere Roger. “La rehabilitación genera un 50% más de empleo y no debemos olvidar que el paro es hoy el mayor problema social”, añade.
El urbanista propone recuperar una banca hipotecaria pública, de la que el ICO podría ser el núcleo, para mover el mercado de vivienda protegida.
A los pequeños propietarios atrapados por la crisis en decenas de PAI (Programas de Actuación Integrada) -según denuncia Abusos Urbanísticos No-, solo les queda que la Generalitat y los Ayuntamientos no prorroguen unos proyectos que carecen de viabilidad o que tardarán años en reanudarse. AUN estima que hay 150 PAI en el limbo. La Generalitat ni confirma ni desmiente, solo está por prorrogarlos.
Y ¿qué opinan los promotores de todo esto? La asociación valenciana está satisfecha con el fallo del tribunal europeo porque da legitimidad a una legislación pionera en España, la LRAU. “Esto a efectos prácticos significa que podríamos seguir usando la LUV, una vez racionalizado todo su cuerpo legislativo”, añade el presidente de la asociación de promotores de Valencia, José Luis Miguel. En su opinión, la presión de los afectados y de la Comisión Europea sobre las leyes urbanísticas provocó una “sobrerreacción” del Consell. “Yo me dedico a este negocio y no me las sé todas [las leyes urbanísticas valencianas]”, reconoce.
Para este promotor, la reactivación del mercado exige ponerse a trabajar ya, pues para desarrollar un suelo se necesitan de cinco a siete años. Si no se hace camino, cuando vuelva la demanda, habrá poco suelo y volverán a dispararse los precios, sostiene este promotor, partidario de regular la producción a partir de políticas de oferta y no bajo presión de la demanda.
La ratio de población media por vivienda es en Europa de 2,4, mientras en España este parámetro crece hasta las 2,7 personas. “Bajándola solo un punto y reduciendo la edad de emancipación de los jóvenes se necesitarían un millón más de casas”, calcula el promotor y presidente de Onofre Miguel. “Es una demanda que se está embalsando y que saldrá”, añade Miguel, que apuesta por no parar el sector porque volverán las tensiones de la última década. “Solo pedimos”, emplaza a las Administraciones en nombre de los promotores, “una reorganización jurídica”.
El portavoz de los promotores no rehúye la autocrítica y reconoce que se han hecho cosas mal, pero critica que el sector esté tan regulado y controlado -miles de trámites consumen años de trabajo antes de que un terreno pueda urbanizarse- y que los ayuntamientos dependan tanto del urbanismo para financiarse. “Tenemos que refundar este sector pero sin echarnos las culpas unos a otros porque muchos promotores han hecho bien su tarea”, declara.
Miguel está en la asociación española de promotores y trabaja en el diseño de un plan de activación del sector porque la construcción. El portavoz enumera pequeños cambios. Por ejemplo, aumentar el número de viviendas vendidas antes de comenzar un edificio o que el suelo esté pagado antes de obrar, o que se haga más rehabilitación.
No obstante, la pelota está en el tejado de los bancos y cajas, que siguen con el grifo del crédito cerrado y resistiéndose a aflorar la totalidad de las pérdidas del estallido de la burbuja. Una fuente del sector niega que exista un parón generalizado. El año pasado se vendieron en España cerca de 490.000 viviendas, la mitad nuevas. “Ya ha empezado la digestión”, dice. Las compras de inversores extranjeros de 3.000 casas, sobre todo en áreas del litoral español es uno de los indicios, aunque sea simbólico. “La previsión es que a lo largo de 2011 se tripliquen las ventas al resto de europeos”, continúa.
“Al final quedarán sin venderse las de mala calidad, que puede suponer un tercio del stock actual”, añade. En cuanto a las subidas y bajadas del precio de la vivienda, estas son cíclicas y se han dado aquí y en Alemania, concluye.
Algunas claves del fiasco inmobiliario español y valenciano
– Ajuste de precios. El Banco de España pronostica otra caída del 10% en los precios de la vivienda, dado que el proceso de ajuste no ha terminado.
– Bolsa de vivienda. En España existe un consenso sobre que hay un millón de casas de nueva construcción todavía sin comprador. En la Comunidad Valenciana, las últimas cifras conocidas arrojan un stock de 110.000.
– Despegue inmobiliario. La asociación de promotores de Madrid, Asprima, apunta a una producción estable de 300.000 viviendas para 2015.
– Sobreconstrucción. Durante la última década, en España se construían 700.000 viviendas por año. En la Comunidad Valenciana, el sector llegó a edificar más de 90.000 casas anuales, muy por encima del 10% que suele representar del total nacional. La demanda normal antes de que se formase la burbuja era de unos 350.000 pisos.
Endeudamiento. La compra de una vivienda no debería de absorber más del 25% de los ingresos familiares. Durante la burbuja, las familias han comprometido el 50% de sus ingresos en la hipoteca. Bancos, promotores y particulares están fuertemente endeudados.
Bancos, propietarios. Bancos y cajas son los grandes propietarios de las viviendas sin vender y de los suelos sin desarrollar. La falta de liquidez financiera, tres años después del estallido de la burbuja, tiene paralizado a todo el sector inmobiliario, se quejan los promotores.
– Capital externo. La digestión de la crisis inmobiliaria por parte del sector financiero, puede acabar con la entrada de bancos extranjeros, que cambien, por ejemplo, deuda por capital.
– ¿Brotes verdes? En 2010 se vendieron unas 490.000 viviendas en España, según fuentes financieras, la mitad de obra nueva y la otra mitad de segunda mano. Otras economías europeas, más recuperadas de la crisis que la española, empiezan a comprar de nuevo inmuebles en España, sobre todo en la costa.