02 de Septiembre de 2011
Fuente: elmundo.es
"¿Todo está claro?" Con esta pregunta del notario suele finalizar la contratación de un crédito hipotecario para la compraventa de una vivienda. Ese ŽSí, quieroŽ del nuevo propietario hipotecado tarda en fraguarse entre 30 y 60 minutos en la notaría que pueden llegar a condicionar media vida del prestatario. ELMUNDO.es ha presenciado una firma real de una hipoteca para la adquisición de casa.
Notario, comprador, vendedor y banca componen la mesa en torno a la que se gesta la concesión del crédito y la consiguiente compraventa de vivienda. La máxima seriedad se respira en el ambiente. Todas las partes son conscientes de la gran relevancia que conlleva esta operación y, más aún, después del debate sobre las polémicas cláusulas hipotecarias que han puesto a las entidades financieras y a los notarios en el punto de mira: suelo, ŽswapsŽ,...
Seriedad que no siempre precede a la visita a la notaría. "La hipoteca condiciona los próximos 20 ó 30 años de una persona y la gente sigue sin preocuparse demasiado por ello a pesar de los recientes problemas que han salido a la luz, como la cláusula suelo. La inmensa mayoría sigue sin venir a leerla antes de la firma", declara Pedro Garrido, notario. Éste apunta que desde que la ley posibilita esta opción, hace 17 años, sólo recuerda que tres personas hayan ejercido este derecho en su despacho.
Garrido exime a su gremio de cualquier responsabilidad sobre las polémicas cláusulas suelo
Garrido justifica esta dejadez en el hecho de que "la sociedad no está acostumbrada a ejercer sus derechos". Aunque también ve en ello un elemento positivo como es la confianza que se deposita en el notario, aunque en ese razonamiento vislumbra un error. "A veces ocurre que las condiciones no son en algún aspecto las que se creía el comprador y quizá ya sea tarde para modificarlas porque el plazo del contrato de arras expira ese mismo día". Basándose en este desinterés, Garrido exime a su gremio de cualquier responsabilidad sobre la presencia de esas polémicas cláusulas en los contratos. ["Explicábamos los riesgos que conllevaban las cláusulas suelo, pero la gente no escuchaba"]
Una vez en la mesa, el ŽritualŽ empieza con lectura por parte del notario de los datos personales de los asistentes y del ŽDNIŽ del inmueble. Para continuar, la firma de la escritura de compraventa -unos 10 folios- (sin vendedor presente) y la firma de la escritura hipotecaria -unos 30 folios- tras repasarse sus puntos por el mediador notarial. Los representantes de la entidad financiera entregan el cheque del crédito hipotecario y un apretón de manos -con la rúbrica de la escritura de compraventa- a varias bandas pone fin a la cita.
ŽDeben pedirse las escrituras antes del día claveŽ
Hasta esa despedida, son múltiples los trámites anteriores, desde la aprobación de la hipoteca en el banco hasta la redacción de ésta por el notario siguiendo las condiciones generales remitidas por la entidad. El comprador tiene derecho a recibir la oferta vinculante -documento borrador del crédito- 10 días antes de la firma y también puede pasarse por la notaría tres días antes de sellarse para recoger el texto final redactado. Otro de sus derechos es el poder elegir el notario.
ŽLo más importante es solicitar la oferta vinculante para tener muy claras las condicionesŽ
Sobre estos dos derechos es donde justamente se centran los principales consejos de Garrido. "Lo más importante al contratar una hipoteca es pedir con todo el tiempo posible la oferta vinculante para tener muy claras las condiciones, verlas y poder discutirlas con el banco. Además, el comprador puede decidir dónde firmar y este contacto previo con su notario será de gran ayuda. Debe pedirle las escrituras antes del día clave".
Las funciones del notario: Controlar, controlar y controlar
Garrido, que ha pasado de plasmar su autógrafo de seis a 10 contratos hipotecarios semanales durante el ŽboomŽ a dos al mes actualmente, especifica sus funciones. Primera, controlar la legalidad -que se ajusta a las normas imperativas-; segunda, controlar la fiscalidad -manda todas las escrituras a las administraciones para que éstas cobren los respectivos impuestos-; tercera, controlar que lo que refleja la escritura es la verdadera voluntad de los otorgantes -informar de las consecuencias de lo que están firmando-; y cuarta, controlar en el registro de la propiedad que la casa está libre de cargas -por ejemplo, que no esté embargada-.
"Muy rara vez no se firma un contrato el día estipulado. Si esto ocurre, es principalmente por problemas en la compraventa como que el vendedor y el comprador no se entienden en reparto del pago de impuestos", indica Garrido. Mirando a la escritura hipotecaria, admite haber tenido que "retocar cláusulas", "algo que no es fácil porque a los apoderados de los bancos no les permiten nada". En estos casos, si se trata de algún punto controvertido o ilegal, o se cambia directamente se añade junto a éste: "La ley dice...". "Así queda constancia de que el firmante alude a la normativa y expresa su disconformidad", explica.
ŽNunca he firmado una hipoteca con dación en pagoŽ
ŽSi el banco tiene la única garantía de la finca, financiará mucho menos y cobrará un tipo de interés mayorŽ
En cuanto al debate de moda de las hipotecas, la dación en pago, este notario admite no haber firmado nunca una escritura de este tipo y avisa de sus consecuencias. "En teoría, estaría muy bien, pero tiene dos inconvenientes. Si el banco tiene la única garantía de la finca y no la responsabilidad personal del deudor, financiará un porcentaje del valor de la casa mucho más pequeño, que no pasará del 50%-60%; y además cobrará un tipo de interés mayor porque la operación le supone más riesgo".
La última ŽestaciónŽ de la firma de la hipoteca es Žpasar por cajaŽ. Estas escrituras se cobran por folios. A partir de la cuarta hoja, tres euros además de un fijo. Así, el coste de la visita a la notaría, casi siempre a cargo del comprador, puede ir de 1.000 a 1.200 euros -el visto bueno a las dos escrituras (compraventa e hipotecaria)-. "Las tarifas son muy parecidas. Quizá varíen un 10% en las operaciones sencillas y hasta un 20% en las más complejas", comenta
