23 de Octubre de 2011
Fuente: Real Estate Press, S.L.
Todo apunta a que el problema principal es el suelo que bancos y cajas tienen en sus balances. El 54 por ciento del total adjudicado, que asciende a 70.000 millones. ¿Pero es suficiente que se saneen bancos y cajas para que el inmobiliario residencial salga del letargo en el que está sumido?
Seguramente no, porque aún que sea una condición necesaria es preciso prestar atención a la demanda.
Lo políticamente correcto para los responsables de las asociaciones empresariales es decir que se necesitan construir 300.000 viviendas anuales, atendiendo a la creación de 250.000 hogares a los que se suma la reducción de personas por vivienda y la demanda turística. Sin embargo , a la vista de la última previsión demográfica del Instituto Nacional de Estadística, INE, el número se reduce 200.000 nuevas viviendas al año.
Pero la alegría con la que se ha financiado el mercado residencial, tato a las promotoras inmobiliarias como a los compradores de las viviendas resultante tardará en volver, si es que alguna vez lo hace. Los bancos tienen los dedos abrasados por la concentración de riesgo que acumularon en este mercado y, además, los reguladores les están imponiendo condiciones restrictivas, para que no vuelvan a repetir excesos como los vividos en años pasados. Como consecuencia, el promotor deberá empezar a pensar que precisará de un porcentaje importante de fondos propios a la hora de emprender una promoción, o recurrir a otras fuentes de financiación, como las compañías de seguros o determinados fondos, pero dentro de un plan de financiación distinto.
Por otra parte, el gobierno que resulte de las próximas elecciones deberá buscar el equilibrio entre el efecto dinamizador de la economía que tiene la construcción residencial y su efecto positivo en el mercado laboral, especialmente en la parte menos cualificada de su oferta, y el plan de austeridad que se haya de seguir . Hasta ahora, parte de los impuestos que Hacienda recaudaba sobre la producción de viviendas lo repartía por la vía de las deducciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF. En las circunstancias actuales, cuando los países de la zona euro están ajustando los déficits fiscales , un vez perdida su autonomía, no depende tanto de la voluntad de los gobiernos nacionales, como de los acuerdos del conjunto de los de la zona.
Todo ello abre el camino para disfrutar de la vivienda en régimen de alquiler, pero por hora, en España existen pocas sociedades patrimonialistas dedicadas a esta actividad, dado que las carteras de las existentes están compuestas principalmente por inmuebles del segmento terciario y la mayor parte de las que se explotan en alquiler pertenecen a particulares . La explotación de la vivienda en régimen de alquiler disfruta de determinados beneficios fiscales, tanto para la propiedad como para el inquilino en determinadas circunstancias.
El fiasco de los fondos de inversión inmobiliaria y el nulo interés despertado por las socimis, permite pensar que no hay proyectos de empresas que vayan a dedicarse a la explotación de viviendas en alquiler, aunque en el último año este producto está tirando con fuerza en otros países.
Finalmente, el urbanismo expansivo, creador de suelo urbano y de nuevas infraestructuras, es probable que se tome un descanso y se destinen los recursos a la rehabilitación de los edificios de la ciudad consolidada.
