14 de Junio de 2011
Fuente: finanzas.com
"Hay que vencer una gran cantidad de dudas, de mensajes negativos contra España... Tenemos que realizar un doble ejercicio de márketing: por un lado, convencer a los inversores de que el mercado español es atractivo. Por otro, dar argumentos a los jefes de los comités de inversión para que en los fondos destinen un porcentaje de la inversión a España, se quejaba hace unos días Fátima Sáez del Cano, directora de patrimonio de Grosvenor, en la jornada Inmofondos.
Ahora mismo, Sáez del Cano está intentando que en el próximo fondo de su firma, entre un 20 y un 30 por ciento del capital esté destinado al mercado inmobiliario español, donde considera que el segmento más atractivo es el de las oficinas. Pero hay mucha competencia: si no encuentran productos atractivos en España, seguro que lo hacen en Alemania o Francia, donde los ingresos son estables y los contratos, a muy largo plazo. Sin olvidar los mercados emergentes, donde destacan Polonia o Turquía.
Javier Fernández Clavé, director general de IVG Institutional Funds en España y Portugal, asegura que su compañía también está deseando comprar en España. Pero no muestra tanta decisión como la representante Grosvenor: El problema está en la debilidad del mercado de arrendamiento, asegura. Las absorciones brutas de oficinas son positivas, pero las netas siguen siendo negativas y para que cambien de signo se necesita un crecimiento del PIBdel 2,5 por ciento, señala este experto. El resultado, subraya, es que cada vez hay más metros cuadrados disponibles y ello imprime presión bajista a las rentas. Otro problema es que los propietarios dan incentivos tales a los inquilinos que contribuyen a que los alquileres sean todavía más bajos. Con todo ello, en principio podría parecer que las rentas estarían tocando fondo, aunque no se atisba el momento en qu puedan comenzar a subir. Y, además, no se ve que aminoren las ventajas que otorgan los propietarios, puntualiza Fernández Clavé.
Aunque los precios en venta de las oficinas están bajando con fuerza lo que hace que pueda ser realmente interesante comprar en estos momentos con vistas a una futura revalorización, cuando preparamos nuestras propuestas de inversión comprobamos que las rentas son tan bajas que no son capaces de soportar estos bajos niveles de precios, continúa, escéptico, el director general de IVG.
RENTABILIDADES BAJAS
Fernández Clavé está intentando cerrar una operación de la que resultaría una rentabilidad del 4,9 por ciento, por debajo del bono a diez años. Las rentabilidades, pues, son muy bajas. Al principio de la crisis, los inversores respiraron porque las rentabilidades repuntaron: primero cayeron los precios en venta de las oficinas pero, a continuación, lo hicieron, y en picado, los precios de los alquileres. Además, no hay que olvidar que los inversores saben que en España no se cumplen los contratos de arrendamiento: es muy habitual que se pidan revisiones y bonificaciones.
Y las perspectivas de revalorización de los activos inmobiliarios no están muy claras: No podemos anticipar que en dos años vayan a aumentar las rentas o que va a incrementarse el nivel de ocupación. Y van a persistir las renegociaciones de las rentas. No va a comenzar una tendencia alcista en los precios, salvo para algún producto muy específico, sentencia Fernando San Juan, de Doughty Hanson. El otro día se decía que en 2014 ó 2015 veremos incrementos de las rentas de un 8 por ciento. Quizá ponemos una fecha tan lejana para creernos más las previsiones, apunta Sáez del Cano.
Los locales comerciales también sufren este problema: las rentabilidades en España son inferiores a los de cualquier otra gran capital europea, aunque cuando el consumo va mejorando, el potencial de crecimiento puede llegar a ser superior.
Fernández Clavé pone el dedo en la llaga cuando recuerda que, en realidad, la falta de confianza en España se debe a que los bancos todavía no han realizado un ajuste realista de las valoraciones de los inmuebles que tienen en cartera. En España se sigue confiando en la patada hacia delante. Mientras este tema no se solucione, los inversores internacionales no van a volver a invertir en España con confianza. A ello hay que unir, ahora, la inestabilidad política que sufre el país, apunta Fernández Clavé. De ahí que la desconfianza de los fondos internacionales sea muy superior a la que existe entre los inversores nacionales: el diferencial entre el precio que ofrece un comprador, sobre todo si es extranjero, y aquél por el que está dispuesto a vender el propietario es muy, muy amplio.
Sigue habiendo confianza en el futuro de España, pero el presente continúa siendo muy malo sentencia Fernández Clavé. Sí hay interés por el mercado español. Lo que sucede es que la visión económica de España es muy negativa. A veces, está fundamentada. Pero, en muchas ocasiones, la prensa internacional exagera, lo que tiene una influencia muy grande en los comités de inversión, según señala Fernando San Juan.
En la jornada de Inmofondos también se contó con la visión de las agencias de rating. En concreto, de Fitch, que añadió otro gran motivo de incertidumbre: Tenemos una perspectiva negativa del entorno macroeconómico español. Y no creemos que haya cambios estructurales significativos que provoquen un cambio en nuestras previsiones, por el fuerte impacto que tendrá la subida de los tipos de interés en las familias y, por tanto, en la evolución de la morosidad, apuntó Juan David García, analista de Fitch. Y ello tendría un efecto demoledor en el precio de la vivienda: Con 240.000 adjudicados, un número de daciones en pago sin determinar y 700.000 viviendas nuevas sin vender, establecemos que, en un escenario de estrés, la caída de precios tendría que ser de entre un 37 y un 50 por ciento. García también dejó entrever los déficits de información con los que a veces se enfrentan.
Por todo ello, los expertos consideran que la mejor inversión será la que tenga como objetivo el medio y el largo plazo. Y, preferiblemente, para quien no necesite endeudarse para realizar la adquisición. Además, en un contexto en el que la oferta prime y la de segunda fila se van a polarizar, al escasear la primera de manera preocupante
