08 de Junio de 2011
Fuente: elEconomista.es
Las asociaciones de afectados y consumidores han puesto en marcha una iniciativa legislativa popular (ILP) tras lograr 500.000 firmas de apoyo, el Congreso ha creado una subcomisión para su estudio, el movimiento #15m la ha introducido en su programa de propuestas e incluso Esperanza Aguirre la incorporó a su programa electoral, aunque luego la matizó y corrigió.
Con independencia de la idoneidad o no de fomentar la dación en pago en nuestro mercado hipotecario, algo que llama la atención es que este debate no tuviera lugar en la crisis inmobiliaria que arrancó en 1992 y se prolongó hasta 1997. Algunos datos de la época son estremecedores: desde finales de 1992 hasta el primer trimestre de 1998, el paro EPA se mantuvo por encima del 20 por ciento, alcanzando casi el 25 por ciento en 1994.
Además, el grado de esfuerzo neto para el acceso a la vivienda sobre la renta familiar superó el 50 por ciento en los momentos álgidos del boom previo (1990-92), mientras que en el actual apenas alcanzó el 30 por ciento (2006-7).
Fíjense en estos otros datos que parecen incompatibles, especialmente con el último mencionado: mientras que en 1991 una familia hubiera tardado 4,1 años en pagar una vivienda destinando a ello todos sus ingresos, en 2007 hubiera superado los 7 años; por otra parte, la tasa de endeudamiento familiar en relación a la renta bruta disponible alcanzó sólo el 45 por ciento en 1991 frente al colosal 125 por ciento de 2006.
En la explicación de esta paradoja se halla el origen del problema actual: por un lado, los tipos de interés iniciaron desde 1993 un largo periodo de relajación nunca antes visto que fomentó un masivo endeudamiento privado; por otro lado, las condiciones bajo las cuales se constituyen las hipotecas pasaron de un modelo, digamos conservador, a otro que podríamos denominar de riesgo.
Ese modelo conservador -que, por cierto, sigue rigiendo en mercados como el francés o el alemán- se fundamentaba en tipos fijos, plazos de amortización breves y un porcentaje prestado sobre el valor del inmueble (loan to value) que exigía el previo ahorro del comprador -al menos, el 30 por ciento del precio-.
Mientras tanto, el modelo de riesgo que impera en nuestro mercado en los últimos 12 ó 14 años se basa justo en lo contrario: tipos variables con diferenciales mínimos, plazos de amortización vitalicios, y financiación del cien por cien.
Dejando atrás soluciones
En la loca carrera por captar más y más hipotecas, la banca se dejó en el camino las herramientas con que tradicionalmente ha luchado contra la amenaza de impago y que ahora serían la solución para buena parte de los afectados, a saber: sustitución del tipo fijo por otro variable y ampliación del plazo de amortización. El importante descenso en la cuota que supondría la aplicación de ambas medidas permitiría capear el temporal a la mayoría de hipotecados.
Pero incluso en el caso de que así tampoco fuera posible, la ejecución y posterior subasta del inmueble dejaría a la mayoría sin deudas pendientes: aunque se produjera una caída prolongada del valor de las viviendas, difícilmente superaría el 30 por ciento aportado por el comprador más la parte ya amortizada, por lo que -intereses de demora aparte- saldaría casi toda su deuda pendiente con la entidad financiera.
Se podría decir que antes del último boom había un equilibrio razonable entre familias y entidades financieras de modo que, aun respondiendo las primeras con todos sus bienes presentes y futuros por las deudas contraídas, era excepcional el caso en que tal amenaza se llevaba a efecto.
Dados la imprudencia y el riesgo tomados por la banca al conceder hipotecas en este último auge, ¿no sería justo repartir los costes de la crisis, si no con la dación en pago, sí al menos modificando algunos aspectos del procedimiento en vigor?
