15 de Noviembre de 2011
Fuente: Real Estate Press, S.L.
Los planes estratégicos de algunos grandes fondos de pensiones para sus carteras inmobiliarias se apoyan en que la propiedad inmobiliaria es una manera segura de diversificación, que no debería estar en correlación con el movimiento que experimentan las acciones en las bolsas de valores y que es capaz de generar una corriente de ingresos estables de los inquilinos, además de ser una cobertura parcial contra la inflación.
Estas premisas son mucho más sensibles que las que formularon antes de la crisis, cuando enfatizaban sobre la capacidad de los inmuebles para aumentar los retornos de la inversión, pero que a algunas de estas entidades les llevó a perder la mitad de su valor, en el periodo comprendido entre mediados de 2008 y la mitad de 2009.
La propiedad generalmente se divide en los activos considerados como seguros, core assets , aquellos que tienen un poco más riesgo, value-added y los que tienen más riesgo todavía conocidos como oportunistic .
Cuando terminó el boom, la cartera de algunos de estos fondos estaba compuesta por un 20 por ciento de activos seguros, un 40 por ciento de inmuebles considerados como oportunistics, y curiosamente los activos con mayor riesgo eran los que soportaban mayor porcentaje de deuda.
Ahora todo ha cambiado y dicen que los activos considerados como seguros deben ser las tres cuartas partes de la cartera y que los activos oportunistas no deben superar el 15 por ciento, y sin que su Loan To Value supere el 50 por ciento.
De acuerdo con esto, hemos podido ver a los inversores institucionales apresurarse en poner su dinero en las mejores propiedades que pueden encontrar, aunque alguno de ellos nos dijera que no le movía una posición de aversión al riesgo .
Finalmente algunos de estos inversores prestan atención a los vehículos privados de inversión para hacer sus apuestas inmobiliarias, pero la nueva estrategia consiste en que los Reits cotizados pueden verse inundados por el de un mercado de capitales más amplio, como una forma de diversificar la cartera, pero esto solo lo hacen los que nadan contra corriente.
Es indudable que una aproximación más prudente a la propiedad es siempre bienvenida. El activo es un híbrido entre bono y acción, en tanto que título de renta fija genera un cash flow formado por los ingresos generados por las rentas de alquiler, y como título de renta variable permite obtener ganancias de capital.
Durante el boom, se puso demasiado énfasis en las ganancias de capital, pero el peligro ahora pude ser a la inversa.
A medida que los fondos de pensiones, los fondos soberanos y otros gestores se vuelven más conservadores, coinciden en las mismas ciudades en busca de los edificios de gran calidad, produciendo una elevación de sus precios, como ha ocurrido en Londres. Pero los inmuebles principales no son seguros a cualquier precio.
